Comment faire un calcul de rentabilité
https://www.lesfillesdelaconstruction.com/conseils/renovations-payantes/Lorsque nous planifions des travaux de rénovation dans le cadre d’un investissement locatif, nous sommes emballés pas toutes les belles choses que nous pourrions faire avec les logements. Notre première étape est un brainstorm dans lequel nous incluons nos idées les plus folles et les plus dispendieuses sans faire de calcul de rentabilité : ajouter une mezzanine avec une cuisine et salle à dîner, faire un garage couvert avec une terrasse par-dessus, mettre de la lumière intelligente, ajouter un plancher de béton chauffant, ajouter des fenêtres, etc.
Ensuite nous faisons un reality check en regardant les restrictions municipales ainsi qu’en calculant le coût et la rentabilité des travaux de rénovation.
Avant de nous rendre compte que l’ajout d’une mezzanine n’était pas permis dans le sud-ouest de Montréal lorsque la hauteur du bâtiment atteint déjà la limite légale, nous considérions sérieusement cette option. Parce qu’ajouter une cuisine et une salle à dîner avec vue sur la ville… c’est vraiment trippant.
Nous avons appelé notre ami développeur immobilier pour savoir si c’était complètement fou ou non, et sa réponse a été simple : faites un calcul de rentabilité des travaux de rénovations.
Voici les maths de base pour calculer ce rendement, tel qu’il ne nous l’a expliqué.
Ajouter les revenus supplémentaires dans le calcul de rentabilité
La première étape pour calculer le rendement des rénovations est de déterminer le revenu supplémentaire approximatif qui sera généré par les travaux. Dans notre exemple de mezzanine, nous aurions ajouté une aire habitable de 700 pieds carrés (séparée sur deux logements).
Dans le quartier où nous étions situés, nous aurions pu aller chercher au minimum 1.50$/mois par pied carré. Notre mezzanine ajouterait donc des revenus supplémentaires de 1050$/mois et de 12,600$ par année.
Si vous ne connaissez pas la valeur au pied carré d’un logement dans votre quartier ou ne savez pas combien une nouvelle cuisine pourrait générer en revenus supplémentaires, vous pouvez demander à un courtier immobilier ou comparer les annonces de logements à louer en fonction de leur taille et des éléments que vous pensez rénover (Ex. cuisine rénovée ou non, nombre de salle de bain, etc).
À cette étape où votre objectif est juste de vous faire une tête, vous pouvez également faire un estimé instinctif et vous dire “Je pense que quelqu’un paierait 500$ de plus par mois pour avoir un logement avec une chambre de plus et une mezzanine avec vue sur la ville”.
Vous pouvez calculer les frais additionnels générés à la mitaine et les déduire des revenus annuels pour obtenir les revenus nets. Pour faciliter le calcul, nous prenons en compte des frais d’exploitation de 30% (c’est très élevé), ce qui nous permet d’obtenir un chiffre plus conservateur et d’avoir une marge d’erreur.
Dans le cas de notre mezzanine, après des dépenses représentant 30% des revenus, nous aurions un revenu annuel net de 8,820$.
Divisez le montant par le taux de capitalisation
En divisant le revenu annuel net par le taux de capitalisation, vous obtenez la “valeur additionnelle” que vos travaux génèrent.
À Montréal, le taux de capitalisation en 2020 est de 4.5%.
8,820$/0.045 = 196,000$
On peut alors dire que l’ajout d’une mezzanine apporterait environ 196,000$ de valeur supplémentaire à l’immeuble.
Pour savoir si ça vaut la peine ou non, il faut maintenant évaluer le coût des travaux de rénovation.
Le coût d’une mezzanine au pied carré en 2020, selon Réno-Assistance, est de 145$ à 180$ par pied carré. Pour une mezzanine de 700 pieds carrés, on parle donc de travaux de 100,000$ à 125,000$. (Si vous le faites faire par un entrepreneur. Vous pourriez sauver significativement en gérant le projet vous-même)
Dans tous les cas, puisque le coût des travaux de rénovation semble significativement plus bas que la valeur ajoutée à l’immeuble, l’ajout de la mezzanine représente un rendement positif et par conséquent, une option qui vaut la peine d’être considérée.
Poussez la réflection plus loin
Le calcul de base déterminant la rentabilité de vos travaux de rénovation vous permet de savoir en quelques minutes si l’idée vaut la peine d’être considéré ou non, mais c’est après que le vrai travail d’analyse commence. Est-ce que le réglementations de votre arrondissement vous permet de faire votre projet? Est-ce que la structure de votre bâtiment se prête aux rénovations que vous voulez faire? Y a-t-il beaucoup de demande pour les caractéristiques que vous voulez ajouter? Y aurait-il des travaux de rénovation plus rentables dans lesquelles investir votre argent?
Pour réussir votre projet immobilier, il faut connaître les bases de la construction. Dans notre formation, on vous partage tout ce qu’on aurait voulu savoir pour sauver du temps, de l’argent et du stress et on vous donne accès à une communauté et des experts pour vous supporter.
