Comment calculer le taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est un outil simple utilisé par les investisseurs immobiliers pour évaluer le potentiel d’un achat en moins d’une minute. Savoir comment calculer le taux de capitalisation permet de savoir si les revenus d’un immeuble valent l’investissement et si ça vaut la peine de pousser vos recherches plus loin. Si vous voulez acheter avec une logique d’investisseur, c’est la première chose à regarder au moment de comparer vos options.
Comment calculer le taux de capitalisation
Voici la formule qu'il vous faut. Sortez votre calculatrice ou rentrez les 3 chiffres suivants dans un document excel pour arriver au taux de capitalisation de votre immeuble. On vous encourage également à ajouter les rénovations majeures nécessaires au prix d’achat pour obtenir un taux plus juste.
Vous pourriez également faire la formule à l’envers pour évaluer quel est le prix maximal que vous devriez payer afin de rentrer dans votre argent :
Le calcul du taux de capitalisation peut aussi vous aider à évaluer si vous devriez louer ou acheter.
Interpréter le résultat
Ce qui est génial de la formule du taux de capitalisation, c’est qu’on arrive à la réponse en claquant des doigts. La grosse question devient alors : qu’est-ce que ce chiffre veut dire.
Le taux de capitalisation vous permet de comparer le rendement d’un investissement versus un autre, et sa plus grande utilité est son pouvoir de comparaison. Plus il est élevé, meilleur est l’investissement.
À Montréal, en 2020, les investisseurs cherchent à atteindre un taux de capitalisation minimal de 4.5%. Ce taux varie cependant selon le marché, les alternatives de placement et la ville. Informez-vous du taux recherché dans votre ville au moment de votre achat.
Considérer les revenus potentiels dans le calcul
Si le taux de capitalisation est plus bas que le seuil minimal, devriez-vous tout de même acheter? La réponse logique serait de dire non, mais il y a deux raisons qui pourraient vous convaincre d’acheter quand même.
<h3style="font-size:20px">1) Les revenus potentiels sont élevés </h3style="font-size:20px">
Souvent lorsque vous achetez un immeuble où les loyers sont contrôlés depuis longtemps, le taux de capitalisation est bas, mais ça peut être un potentiel d’investissement intéressant quand même si es revenus futurs pourraient être beaucoup plus élevés. Pour évaluer cette situation, faites le calcul en prenant en compte les revenus potentiels plutôt que les revenus réels, et ajoutez les frais et le coût des rénovations nécessaires pour générer ces revenus au prix d’achat.
Vous spéculez sur l'augmentation de la valeur de votre investissement
Une autre raison pour laquelle certaines personnes décident d’acheter un immeuble ou un condo qui a un bas taux d’actualisation, c’est qu’ils ont confiance que la propriété va prendre de la valeur avec le temps, et qu’ils feront un gain en capital intéressant. Beaucoup de gens ont fait de l’argent de cette façon par le passé, et il y a peut-être encore de l’argent à faire de cette façon dans le futur, mais c’est une stratégie beaucoup plus risquée.
