Incorporation en immobilier: comprendre les impacts
Avant d’acheter notre immeuble, nous avons fait le tour des blogues, parlé avec des investisseurs et appelé notre fiscaliste pour obtenir une réponse claire… et nous ne l’avons pas eue. Comme pour beaucoup de choses en construction et immobilier, la réponse à savoir si on devrait s’incorporer en immobilier ou non avant d’acheter... est un beau : ça dépend. Après tout, chaque situation est unique et la décision finale dépend de plusieurs éléments.
La réponse la plus claire que nous pouvons donner après nos recherches, est que selon nous, dans la plupart des cas, il est préférable de ne pas vous incorporer en immobilier pour votre premier achat, et d’évaluer la situation par la suite parce que certaines options se ferment à vous lorsque vous achetez à travers une incorporation. Cela dit, si vous achetez pour revendre rapidement ou que vous achetez plusieurs immeubles, il y a de bonnes raisons de vous incorporer en immobilier avant d’acheter.
Le prêt hypothécaire
En étant incorporé, vous pourriez ne pas avoir accès aux même prêts hypothécaires qu’en tant que particulier. Certaines institutions bancaires pourraient vous obliger à prendre un prêt commercial plutôt qu’un prêt résidentiel, et les taux et la logique de prêt ne sont pas les mêmes. Validez vos options auprès d’un courtier hypothécaire avant de faire un choix.
La reprise de logements pour vous ou votre famille
Lorsque vous achetez un immeuble par vous-même ou avec votre conjoint, vous avez le droit de reprendre des logements pour vous ou votre famille à la fin des baux existants. Si vous achetez à travers une incorporation, cette option n’est pas possible.
Le gain en capital non imposé sur votre résidence principale
Si vous avez l’intention d’habiter votre immeuble, vous ne devriez probablement pas acheter à travers une incorporation, parce que vous perdriez l’un des plus gros avantages fiscaux reliés aux achats immobiliers : le gain en capital non imposable sur votre résidence principale. Si vous achetez à votre nom et que vous résidez dans votre immeuble pendant un certain temps, au moment de la vente, le gain en capital du pourcentage de l’immeuble que vous avez habité ne seront pas imposés pour la période où vous l’habitiez.
Les subventions pour les propriétaires occupants
Un autre point à prendre en considération est que plusieurs subventions pour rénovations offrent des montants supplémentaires si vous êtes propriétaires occupants. Ne faites pas votre choix d’incorporation ou non basé sur cet aspect, mais c’est un petit avantage à ne pas s’incorporer en immobilier que vous pouvez garder en tête.
Les frais d’entreprise
Si vous vous incorporez, vous aurez certains frais reliés à l’incorporation à chaque année, comme le paiement des droits d’immatriculation et les frais de préparation d’impôt d’entreprise. Vous aurez également un peu plus d’administration à faire.
La fiscalité
Les revenus et les dépenses de votre bien immobilier affecteront votre impôt différemment si vous êtes incorporés en ou non. Si vous n’êtes pas incorporés en immobilier, les revenus ou les dépenses s’ajouteront ou se soustrairont à votre revenu d’emploi directement, l’année où elles sont encourues. Si vous êtes incorporés, vous pouvez imposer des revenus directement dans votre entreprise et sortir des dividendes au moment choisi. Vous pourriez également décider de séparer les dividendes différemment entre les actionnaires. Il n’y a pas une meilleure option claire qui s’applique à tous les cas. Ça peut valoir la peine de faire des simulations avec votre fiscaliste.
à lire : Quand est-il pertinent de s’incorporer en immobilier?
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