Notre saga de rénovation de fondations

S’embarquer dans un projet de rénovation de fondations n’est jamais simple à la base, et rien ne se passe jamais comme prévu. De notre côté, lorsque nous avons acheté notre plex, c’était très clair qu’on ne voulait pas s’embarquer dans ce genre de travaux. Nous avons fait venir une entreprise spécialisée en fondations pour faire une évaluation avant achat, et nous avons avisé les vendeurs que si un problème majeur était trouvé nous nous retirions de l’achat…

Ça a été toute qu’une aventure, et ça a complètement fait changer notre projet de construction et notre plan immobilier, et lorsque quelqu’un nous demande qu’est-ce qui nous est passé par la tête pour se lancer dans un aussi gros projet de construction alors que nous n’avions aucune expérience, c’est cette histoire que nous racontons…!

L’évaluation avant achat

Lors de l’évaluation avant achat, on nous a dit que les fondations étaient en assez bon état vu leur âge. La seule recommandation qui nous a été donnée était d’ajouter un drain français pour éviter des infiltrations d’eau qui affecteraient le béton. Ça nous semblait raisonnable et nous avons donc levé la clause d’inspection de notre offre d’achat et sommes allé de l’avant avec l’achat de l’immeuble de la rue Angers.

Les drains français

Nous avons fait faire une soumission pour les drains français, laquelle est montée à près de 50,000$ (c’est cher - nous aurions pu trouver une option moins dispendieuse), mais nous avons appris que si nous voulions éventuellement creuser le sous-sol davantage, les drains français seraient à refaire de toute façon. Nous avons donc décidé de considérer cette option tout de suite plutôt que de dépenser un montant élevé pour quelque chose qui devrait probablement être changé plus tard.

L’excavation

La plus grande partie du sous-sol avait 6 pieds de hauteur et ne pouvait pas servir à autre chose que du rangement. C’était une tristesse d’avoir un si grand espace (1750 pi2) inutilisé à Montréal. Nous nous sommes donc mis en tête de faire creuser le sous-sol pour le rendre habitable et de faire installer un drain français à cette nouvelle hauteur. Excaver est assez cher, mais si nous avions pu le faire sans faire des travaux de sous-oeuvre, nous l’aurions fait. Des travaux en sous-oeuvre est une toute haute histoire par exemple…

Les travaux de sous-oeuvre

C’est possible d’excaver sans “aller en sous-oeuvre” si les fondations descendent plus bas que le niveau du plancher. Lorsque c’est le cas, on ne fait qu’enlever la dalle de béton et enlever la terre. Ce n’est pas donné, mais ce n’est pas majeur non plus. Faire des travaux en sous-oeuvre, consiste à aller creuser en dessous des fondations existantes et rallonger les fondations, section par section. Ce sont des travaux complexes qui requièrent une entreprise spécialisée en rénovation de fondations. C’est très cher, (plus de 100,000$) et il y a beaucoup de risques de problèmes lors de ce type de travaux. Nous le considérions sérieusement parce que l’ajout d’un étage habitable à notre immeuble était une perspective intéressante.

Le soulèvement de l’immeuble

L’une des entreprises que nous avons contacté pour soumissionner sur les travaux de sous-oeuvre avait de l’expertise en soulèvement d’immeubles, et c’est ce qu’ils nous ont suggéré de faire. Pour 15,000$ de plus que la meilleure soumission de travaux en sous-oeuvre que nous avions reçu, nous pourrions soulever l’immeuble, détruire les fondations existantes et remettre des fondations neuves. Il y aurait des frais supplémentaires en maçonnerie, et probablement des fissures à réparer à l’intérieur par la suite, mais nous aurions des fondations complètement neuves, coulées d’un seul coup (donc sans joints pouvant laisser l’eau s’infiltrer) et nous pourrions redéposer l’immeuble plus haut pour que plus de lumière entre au sous-sol.

Juste avant de signer notre contrat, une grande entreprise spécialisée en rénovation de fondations nous a proposé une solution encore plus alléchante : ils pourraient scier nos fondations juste en bas des solives avant de faire le soulèvement, et redéposer ces 16 pouces de fondations existantes sur les nouvelles fondations. Ce serait un peu moins cher et diminuerait les coûts de maçonnerie également. Nous avons donc signé un contrat, fait tout le processus de permis et attendu quelques mois pour qu’ils débutent les travaux.

Le vice-caché

Ils ont débuté les travaux un lundi matin, et ils nous ont appelé en panique le mardi : ils venaient de scier les deux côtés de l’immeuble et l’une des lames était restée prise parce que les fondations étaient complètement pourries. Ce ne serait pas possible de s’appuyer sur les 16 pouces de fondations existantes qu’ils avaient prévu garder et ils ne pourraient pas soulever l’immeuble, sauf si nous enlevions toute la brique (on parle de plus de 200,000$ pour enlever et remettre la brique - ce n’était donc pas une option).

Ils nous ont alors suggéré de faire la rénovation de fondations par étaiement (en remplaçant les murs un à un). Il y avait 3 problèmes avec cette option : c’était 82,500$ de plus que le budget prévu, nous ne pourrions pas déposer l’immeuble plus haut pour gagner en luminosité, et ça nous obligerait à creuser plus profond. En creusant plus profond, nous avions beaucoup plus de chances de tomber sur un imprévu couteux comme du roc.

Des fondations “pourries” constituent un vice-caché si vous avez été diligent dans votre inspection avant achat, et ce même si les anciens propriétaires n’étaient pas au courant de la situation. Comme nous avions fait faire les inspections nécessaires, nous rentrions dans cette catégorie. C’est comme ça que nous nous sommes retrouvés dans une procédure légale avec les anciens propriétaires pour récupérer les frais supplémentaires engendrés par le problème de fondations.

La solution finale pour notre rénovation de fondations

Finalement, nous avons recontacté la première entreprise de soulèvement d’immeubles avec qui nous avions l’intention de travailler au départ pour leur demander si la technique de soulèvement qu’ils nous avaient proposé fonctionnerait même si les fondations étaient désuètes. C’était le cas, et comme nous étions resté en bon terme avec eux, ils ont accepté de s’occuper du soulèvement de notre immeuble avant l’hiver.. Les prix seraient plus élevés que le budget prévu puisque nous étions à la dernière minute avant l’hiver, mais ce serait quand même moins cher que l’extra demandé par l’autre compagnie, et nous ajouterions la hauteur supplémentaire tel que prévu.

Est-ce que nous achèterions un autre immeuble avec des problèmes nécessitant la rénovation de fondations? C’est honnêtement un pensez-y bien. Ce sont des travaux dispendieux et risqués qui peuvent prendre beaucoup plus de temps que prévu et ajouter beaucoup de coûts collatéraux en cours de route. Cela dit, maintenant que nous avons l’expérience, nous déciderions peut-être de le refaire en connaissance de cause, mais nous négocierions le prix significativement en conséquence pour couvrir les coûts et le risque.

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