Acheter ou louer? Lequel est plus rentable?
La fameuse question : louer ou acheter? Beaucoup de gens ont la fausse conception que c'est toujours plus rentable d'acheter que de louer, et c'est faux. Dans les dernières années, acheter a semblé très rentable parce que le marché n'a fait qu'augmenter et a créé du gain en capital, mais lorsque le marché est stable ou descend, c'est souvent plus avantageux de louer, surtout dans des villes comme Montréal ou le prix d'achat est élevé et le prix de location est relativement bas en comparaison.
Calculez tous les coûts
C’est tentant de comparer uniquement le prix de votre hypothèque avec le prix de votre loyer, mais beaucoup d’autres dépenses s’ajoutent lorsque vous êtes propriétaires. Des frais de rénovation, des frais d’entretiens, la taxe de bienvenue, les taxes scolaires, les taxes municipales, les frais d’assurances, et le coût d’opportunité de votre mise de fond.
Bref, financièrement, ce n’est pas évident que la meilleure option soit de louer ou acheter. Ça dépend vraiment de la situation. Il y a tout de même une règle de pouce qui devrait vous donner une idée.
Exemple: 1,200$ x 12 ÷ 0,045 = 320,000$ *Le taux de capitalisation recherché à Montréal en 2020 est 0.045
Donc, à Montréal, d’un point de vue de dépenses uniquement, si vous payez un loyer de 1,200$ il serait probablement avantageux d’acheter votre logement ou un logement équivalent si vous le payez 320,000$ ou moins.
Vous pouvez également utiliser la formule à l’envers pour voir si votre investissement semble plus intéressant que de louer un logement comparable.
Exemple : (350,000 x 0,045 + 5000) ÷ 12 = 1,729$
La question à vous poser serait donc : paieriez-vous 1729$/mois pour ce loyer?
Se fier au marché pour louer ou acheter, mais pas que
À Montréal, vous le savez si vous avez magasiné des condos récemment, c’est rare que les chiffres soient en faveur d’acheter puisque les prix de l’immobilier augmentent et les prix des loyers ne suivent pas.
Est-ce que ça veut dire que vous feriez un mauvais investissement en achetant quand même? C’est très dur à dire. Si les prix continuent à augmenter vous ferez de l’argent au moment de la revente. Si vous augmentez la valeur de votre bien immobilier, vous pourrez refinancer et utiliser l’effet de levier pour faire d’autres investissements. Sans compter que c’est peut-être important pour vous d’habiter dans un endroit qui vous appartient et de pouvoir faire les rénovations qui vous plaisent. C’est difficile de mettre un prix là dessus.
Prendre en compte le temps nécessaire
Un autre point à prendre en considération dans votre choix est le temps que vous investirez dans votre maison ou votre logement, le coût des rénovations au fil des ans et votre coût d’opportunité.
En utilisant une logique d’investisseur pour comparer vos options avant d’acheter, vous mettrez le plus de chances possible de votre côté pour rentabiliser votre investissement.
