Comprendre l’effet de levier et le refinancement

Quand on a commencé à regarder l'immobilier, on n'a vraiment pas compris pourquoi des gens investissaient là dedans. Ce n'est pas un investissement passif, ça demande du temps et de la gestion d'humain que des actions à la bourse ne demandent pas, mais comprendre l'effet de levier et le refinancement fait en sorte que la logique d'investissement en immobilier n'a rien à voir avec les autres types d'investissement.

Alors pourquoi est-ce que les gens cherchent à investir en immobilier et que beaucoup de gens considèrent que c'est leur meilleur investissement, même si quand on commence à jouer avec les chiffres, on se rend compte que souvent ça nous coûte de l'argent à tous les mois au lieu de nous en donner? Ils ne sont pas tombés sur la tête.

Comprendre l’effet de levier

C'est quoi exactement l’effet de levier? Ça consiste à utiliser l’argent d’un prêteur pour faire un investissement, ce qui vous permet de faire des profits (ou des pertes) sur une somme d’argent beaucoup plus élevée que celle dont vous disposez.

Par exemple, si vous achetez un condo à 350,000$ avec une mise de fond de 5%, vous aurez besoin d’investir 17,500$ de votre poche. Lorsque vous revendrez après quelques années et que sa valeur a augmenté à 400,000$, le 50,000$ de profit vous reviendra tout à vous, bien que 95% de l’achat ait été financé par un prêteur. L’augmentation de la valeur du condo est d’environ 15%, mais votre retour sur investissement est de 65%, ce qui est énorme. Sans compter que votre gain n’est pas imposable pour votre résidence principale et qu’il est imposable uniquement à 50% pour vos autres biens immobiliers.

Ça semble extraordinaire (et ce l’est), mais il y a un bémol à garder en tête. Si la valeur de votre bien immobilier diminue et que vous encourez une perte, vous assumerez également l’entièreté de la perte.

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Beaucoup de gens achètent pour le profit à faire lors de la revente, mais les investisseurs achètent souvent avec l’intention de garder leur immeubles de nombreuses années. Dans ce cas, ils peuvent bénéficier de l’avantage de l’effet de levier grâce au refinancement.

Comment s'enrichir avec le refinancement

Après avoir fait des rénovations sur votre maison ou votre immeuble, ou après quelques années, si le marché a pris de la valeur, vous pouvez retourner chez votre institution financière pour demander qu’ils réévaluent la valeur de votre bien immobilier et qu’ils ajustent votre prêt en conséquence. Les prêteurs peuvent alors financer jusqu’à 80% de la nouvelle valeur.

Reprenons l’exemple du condo acheté à 350,000$ qui vaut maintenant 400,000$. Après quelques années, 20% de votre prêt est repayé et vous décidez de refinancer. Votre prêteur peut vous prêter un total de 80% de la nouvelle valeur, soit 320,000$. Puisque vous lui devez encore 280,000 sur votre prêt hypothécaire, il peut vous redonner la différence en argent, soit 40,000$. Vous pouvez utiliser cet argent pour réinvestir dans des rénovations qui augmentent davantage la valeur de votre condo (plus que le prix des rénovations), pour acheter un autre bien immobilier et bénéficier une deuxième fois de l’effet de levier ou pour diversifier vos investissements.

Si vous décidez de refinancer au lieu de vendre, dans cette situation, vous obtenez 40,000$ au lieu de 50,000$, mais votre condo vous appartient toujours. Les chiffres sont bien sûr fictifs, et selon votre situation l’une ou l’autre des options peut être plus avantageuse pour vous, mais comprendre l'effet de levier et comment fonctionne le refinancement est primordial pour vous aider à faire les bons choix et à rentabiliser au maximum votre investissement.


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Comprendre l'effet de levier pour rentabiliser son investissement

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